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四大国有银行带头，发布存量首套住房贷款利率调整公告

自25日起，存量首套房贷利率将全面下调

9月7日，四大国有银行——工商银行、农业银行、中国银行、建设银行，率先发布了存量首套住房贷款利率调整的公告，并详细公布了调整范围、规则、方式以及相关安排。

据各银行公告透露，截至2023年8月31日（含当日），已发放或已签订但未发放的商业性个人住房贷款，若满足以下两个条件之一，即可调整：一是贷款发放时为首次购房的贷款；二是贷款发放时为二套及以上贷款，但目前已符合所在城市首套住房贷款政策的要求。

在调整规则上，国有银行保持了高度一致，即根据不同时间段，利率最低可调至当时的全国房贷利率下限。若地方下限高于全国下限，则按地方下限执行；若贷款利率已低于全国或地方下限，则不进行调整。

关注要点一

固定利率客户需先行转换为LPR利率

根据各银行调整规则，四家国有银行将针对符合要求的存量房贷利率进行调整，并根据贷款发放时间进行划分。

2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款，且已按照人民银行相关规定转为LPR加点方式计算的存量房贷利率，最低可按高于5年期以上“LPR+0”标准调整；2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，最低可按高于5年期以上“LPR+0”标准调整；而2022年5月15日（含当日）之后发放的贷款，则可按“LPR-20BP”（20BP即0.2%）的标准执行。

值得注意的是，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限。同时，如贷款利率低于全国或地方下限，则此次不进行调整。

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针对2019年10月前后未从固定利率调整为LPR利率的存量房贷客户，中国银行明确指出，需先按照中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率(LPR)定价的浮动利率贷款，然后进行存量房贷利率调整。

农业银行也表示，对于符合所在城市首套住房标准且需进行定价基准转换的客户，应在提出首套认定申请时一并申请定价基准转换。认定通过后，利率定价基准转换与贷款利率水平调整将同步进行。根据人民银行2019年第30号公告相关要求，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

此外，对于有不良类贷款的客户，上述银行均表示，不良个人住房贷款暂不进行利率调整，但待客户归还拖欠本金及利息、贷款状态恢复正常后，再进行存量房贷利率调整。同时，个人住房公积金贷款（含组合贷中公积金贷款部分）、个人商业用房贷款（含商住两用房）等均不属于此次调整范围。

关注要点二

银行将开通线上线下申请和查询通道

四大银行在公告中均表示，将从今年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。银行届时均将开通线上线下申请和查询的通道。

在调整方式上，按照人民银行公告要求，客户可通过变更合同约定的利率水平或新发放贷款置换的方式进行利率调整。但为提供高效便捷的金融服务，银行将主要采用变更合同约定利率水平的方式。批量调整后，于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

集中调整后，此次未调整但符合调整要求的客户仍可自主向银行申请调整。

工商银行指出，符合“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可自2023年9月25日起向该行提出申请。其中，2023年10月22日（含当日）前完成申请的，该行将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

工商银行还表示，2023年10月22日后申请利率调整的客户，包括新增“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可继续向该行提出申请。该行将逐笔进行人工审核，审批通过后次日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

农业银行指出，经查询不在调整范围，但当前实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的客户，可于2023年9月25日（含）至2023年10月22日（含），登录农行掌上银行，自助发起首套住房利率标准认定申请，线上提交贷款经办行认可的承诺书、家庭住房套数查询结果等相关证明材料（具体材料清单将于近期发布，敬请关注）。

“客户也可线下向贷款经办行提出申请办理并提交材料。”农业银行表示，经认定符合《通知》条件的，将于2023年10月25日起进行批量调整。2023年10月23日（含）后提出申请的，农业银行将在10个工作日内完成认定，对符合《通知》条件的，及时予以调整。客户可在该行掌上银行或贷款经办行查询进度。

多家银行还提示，在为客户办理存量首套个人住房贷款利率调整过程中，银行不收取任何费用。为最大限度保障客户的财产和信息安全，防范不法分子以利率调整为由实施诈骗活动，切勿轻信银行官方渠道以外人员的电话或短信。记者：姜樊

■ 解读

调整策略彰显“能调尽调，一调到底”的决心

镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“随着工行、农行、中行、建行正式发布存量首套房贷利率调整细则，预计后续各大银行存量房贷利率的下调将在9月份集中完成。”

“各大银行为了降低工作量，都将采取批量操作的方式，根据过去几年购房所在城市的房贷利率下限和当前利率对比，按下限进行批量调整，尤其是首套房的购房者，将直接进行批量调整。”张宏伟解释道。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“四大国有银行的调整策略体现了尊重规则、尊重历史。所谓尊重规则，就是尊重当时当地贷款利率下限的规则，下限体现的是差别化的住房信贷政策，反映的是当时利率对本地楼市的因城施策的管控，这是必须遵守的。因此，当地下限高于全国下限的，一律调到当地下限。若贷款利率低于全国下限，则一律不进行调整。”

此次调整还体现了“能调尽调，一调到底”的思路。李宇嘉指出：“此次存在调整空间的，均一次性全部调整到位，或调整到当地下限，或调整到LPR+0。而且存量首套住房贷款客户无需申请即自动调整，减少了百姓提出申请、银行审核等流程，将让利一次性给到百姓。”

记者：徐倩

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